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il 30/09/2020
CONTABILIZZAZIONE OBBLIGATORIA
Casi in deroga
Sistemi di misurazione e tabelle condominiali secondo le norme UNI 10200
(DLgs 102-
La normativa in vigore sancisce l’obbligo di dotare i condomini, entro il 30 giugno 2017 (1), di sistemi per misurare l’effettivo consumo di calore, raffrescamento e acqua calda sanitaria, di ogni unità immobiliare. La suddivisione delle spese misurate dovrà avvenire, dopo tale data, sulla base delle indicazioni contenute nella norma tecnica UNI 10200:2015.
Studio Saparo, pur avendo le competenze, non assume incarichi per la progettazione di impianti di contabilizzazione e per la redazione di tabelle condominiali finalizzate a suddividere le spese condominiali.
Eventuali incarichi sono accettati solo in casi particolari e soprattutto quando sia assicurata una gestione attiva, da parte del committente, delle contestazioni e delle altre conflittualità che tipicamente si manifestano quando la suddivisione delle spese condominiali subisce variazioni.
Deroga all’installazione dell’impianto di contabilizzazione
I casi per cui un condominio può evitare l’installazione dell’impianto di contabilizzazione sono:
1. incompatibilità tecnica;
2. non convenienza economica.
L’obbligo di installazione dell’impianto senza l’obbligo di suddividere le spese secondo le norme UNI 10200 esiste nel caso in cui in un condominio si verifichino differenze superiori al 50% tra i fabbisogni di energia utile per metro quadro delle unità immobiliari.
1 -
La normativa prescrive installazione di sotto contatori in corrispondenza di ogni unità immobiliare.
-
Per non incorrere in sanzioni queste condizioni devono essere esposte in una relazione tecnica sottoscritta da un tecnico abilitato.
(In tutti i casi in cui non si può individuare un punto dell’impianto in cui scorre tutto il fluido termovettore in ingresso nell’unità immobiliare -
-
Anche queste condizioni devono essere esposte in una relazione tecnica sottoscritta da un tecnico abilitato.
I sistemi basati su ripartitori confrontano la temperatura in un punto di riferimento del terminale di emissione con quella dell’ambiente circostante. Il dato è elaborato in modo da ottenere la potenza erogata istantaneamente dal radiatore intero. La potenza istantanea è poi integrata nel tempo per ottenere l’energia emessa. In concreto la contabilizzazione indiretta attualmente può essere effettuata se i terminali di emissione sono radiatori, termoconvettori con velocità fissa o bloccata e pannelli radianti a pavimento od a soffitto. Non può essere effettuata nei sistemi a distribuzione di aria calda attraverso bocchette (cfr. UNI 10200, paragrafo 5.1.3).
-
(vedere i servizi di Studio Saparo sul tema)
2 -
La non convenienza si rileva attraverso un calcolo finanziario basato sostanzialmente sul sull’analisi del valore attuale netto (VAN) dell’investimento. Qualora il valore attuale netto risultasse negativo, l’installazione del sistema di contabilizzazione è ritenuta non conveniente.
Per non incorrere in sanzioni queste condizioni devono essere esposte in una relazione tecnica sottoscritta da un tecnico abilitato.
La carenza di chiarimenti più esaustivi di quelli finora forniti dal Ministero costringe a calcoli molto conservativi.
Per edifici locati in nord Italia, l’esperienza di Studio Saparo rileva che, tranne casi particolari (per es. edifici molto ben isolati, condomini di alloggi con occupazione saltuaria) sono pochi i casi in cui si può dimostrare la non convenienza della contabilizzazione e della termoregolazione.
Per gli edifici locati in sud Italia è più frequente poter dimostrabile la non convenienza.
(approfondimenti e strumento gratuito per la verifica dell’efficienza dei costi)
(vedere i servizi di Studio Saparo sul tema)
Deroga all’applicazione delle norme UNI 10200 per la suddivisione delle spese
Come affermato al punto 1, se si è esentati dall’obbligo di installare un sistema come al punto precedente si è esentati anche dall’obbligo di adottare le norme UNI 10200.
Si può parzialmente derogare, in particolare sull’attribuzione della quota per consumi comuni del sistema, nel caso in cui in un condominio, ove esista un sistema di misurazione dei consumi effettivi, si verifichino differenze superiori al 50% tra i fabbisogni di energia utile per metro quadro delle unità immobiliari.
Per non incorrere in sanzioni queste condizioni devono essere esposte in una relazione tecnica asseverata (1) sottoscritta da un tecnico abilitato.
L’evenienza è abbastanza comune in edifici non isolati termicamente. Tipicamente quelli precedenti il 1990 e non solo. Spesso le unità immobiliari situate a piano terra (su cantine o box), al primo piano (specialmente se su androni o piani pilotis) od all’ultimo piano (con sottotetto o terrazzo sovrastante) sono caratterizzate da un fabbisogno di energia utile al metro quadro molto differente da quelle situate nei piani intermedi. Vi sono poi numerose casistiche che determinano l’esistenza di unità immobiliari particolarmente sfavorite ed altre invece molto favorite.
(vedere i servizi di Studio Saparo sul tema)
Note
(1) Il termine originario del 31-
(2) MiSE -
(3) Nel caso di relazioni tecniche la cui sottoscrizione da parte di tecnici abilitati è richiesta per legge, la distinzione tra relazione tecnica e relazione tecnica asseverata è irrilevante.
pagina aggiornata il 26-
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